Miễn thuế TNCN khi bán nhà đất duy nhất

Từ ngày 01/7/2026, điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất chính thức được quy định tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Đây là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, thay thế Nghị định 65/2013/NĐ-CP đã áp dụng hơn một thập kỷ. Theo Khoản 1 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, cá nhân được miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở khi người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Một điểm mới quan trọng: quy định miễn thuế nêu trên không áp dụng đối với chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nói cách khác, việc "sang tay" hợp đồng mua nhà dự án chưa bàn giao, chưa có sổ không thuộc diện miễn thuế nhà đất duy nhất.

Ba điều kiện bắt buộc để được miễn thuế

Theo Khoản 2 Điều 19, để được miễn thuế, cá nhân phải đáp ứng đồng thời cả ba điều kiện sau đây:

Điều kiện 1: Duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở

Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại Việt Nam, bao gồm cả trường hợp trên thửa đất đó đã có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền.

Lưu ý đặc biệt: nếu tại thời điểm chuyển nhượng cá nhân còn sở hữu thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thì tài sản đem bán không còn được xem là "duy nhất" và không được miễn thuế. Đây là điểm siết mới so với quy định cũ, nhằm hạn chế việc lách luật. Trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung (kể cả nhà ở, đất ở là tài sản chung của vợ chồng): chỉ cá nhân chưa có nhà ở, đất ở nào khác mới được miễn thuế. Người đồng sở hữu mà vẫn còn bất động sản khác đứng tên riêng thì không được miễn thuế cho phần của mình.

Điều kiện 2: Phải sở hữu tối thiểu 183 ngày

Cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. Thời điểm xác định quyền sở hữu là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ, sổ hồng). Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi sổ, thời điểm này được tính theo ngày cấp Giấy chứng nhận trước khi cấp lại, cấp đổi — nghĩa là thời gian sở hữu không bị tính lại từ đầu khi Quý Anh Chị làm lại sổ.

Điều kiện 3: Phải chuyển nhượng toàn bộ

Cá nhân phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần (ví dụ tách thửa để bán một phần đất, hoặc bán một phần căn nhà), thì phần chuyển nhượng đó không được miễn thuế, dù đây vẫn là bất động sản duy nhất của cá nhân.