Mã QR Giấy chứng nhận      Thông tin quy hoạch     Tiến độ thủ tục về đất đai TPHCM  

   Quy hoạch đô thị Việt Nam      Dữ liệu đất đai TPHCM  Cục Quản lý đất đai 

Xử lý nhà xây sai phép

1. Nộp phạt và hợp thức hóa

- Đây là phương án mà chủ nhà mong muốn nhất. Tuy nhiên, để được áp dụng, công trình phải đáp ứng đồng thời ba điều kiện cốt lõi.

+ Điều kiện thứ nhất: Phần sai phạm phải nằm trên đất hợp pháp thuộc quyền sử dụng của chủ nhà, không lấn sang đất hàng xóm, đất công, vỉa hè, hành lang an toàn giao thông hoặc hành lang an toàn lưới điện.

+ Điều kiện thứ hai: Phần sai phạm không vi phạm chỉ giới xây dựng và khoảng lùi theo quy hoạch chi tiết của khu vực.

+ Điều kiện thứ ba: Phần sai phạm phải đảm bảo an toàn về kết cấu chịu lực, phòng cháy chữa cháy và phù hợp với mục đích sử dụng đất.

- Khi đủ ba điều kiện, quy trình xử lý gồm:

+ Ủy ban nhân dân cấp xã, phường (theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) lập biên bản vi phạm và ra quyết định xử phạt hành chính.

+ Chủ nhà nộp hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng phù hợp với hiện trạng thực tế trong thời hạn quy định.

+ Sau khi được chấp thuận điều chỉnh, chủ nhà nộp số lợi bất hợp pháp được xác định trên cơ sở giá trị phần xây dựng vượt phép.

+ Hoàn tất nghĩa vụ tài chính, sau đó mới được tiến hành thủ tục hoàn công và đề nghị cập nhật giấy chứng nhận ghi nhận tài sản gắn liền với đất.

2. Buộc tháo dỡ phần sai phạm

- Được quy định tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 quy định xử lý  vi pham hành chính về xây dựng:

+ Phần xây dựng lấn chỉ giới đường đỏ;

+ Phần xây dựng lấn chiếm đất công, đất giao thông, đất công cộng;

+ Phần xây dựng vi phạm hành lang an toàn (đê điều, thủy lợi, lưới điện cao thế, giao thông);

+ Phần xây dựng trên đất chưa được chuyển mục đích phù hợp với công trình;

+ Phần xây dựng không thuộc trường hợp được điều chỉnh giấy phép theo quy định của Luật Xây dựng.

Thủ tục khai thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mới nhất theo Quyết định 216

Ngày 03/02/2026, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định 216/QĐ-BTC năm 2026 về việc công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ trong lĩnh vực quản lý thuế thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tài chính, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 14/02/2026. Tại Mục 15 Phần II Thủ tục hành chính ban hành kèm theo Quyết định 216/QĐ-BTC năm 2026 quy định về thủ tục khai thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

1. Trình tự thực hiện:

- Bước 1. Tổ chức, cá nhân khai (khai thay) thuế thu nhập cá nhân cho cá nhân chuyển nhượng bất động động sản chuẩn bị hồ sơ khai thuế và nộp hồ sơ khai thuế tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh/cấp xã.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 10 (mười) ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

- Bước 2. Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ:

+ Trường hợp hồ sơ được nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh/cấp xã hoặc hồ sơ được gửi qua đường bưu chính: cơ quan thuế thực hiện tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo quy định.

+ Trường hợp hồ sơ được nộp đến cơ quan thuế thông qua giao dịch điện tử, việc tiếp nhận, kiểm tra, chấp nhận, giải quyết hồ sơ và trả kết quả thông qua hệ thống xử lý dữ liệu điện tử của cơ quan thuế.

2. Cách thức thực hiện:

- Trực tiếp: Tại TTPVHCC cấp tỉnh, xã;

- Thông qua dịch vụ bưu chính công ích theo quy định của Thủ tướng Chính phủ, qua thuê dịch vụ của doanh nghiệp, cá nhân hoặc qua ủy quyền theo quy định của pháp luật;

- Trực tuyến: qua Cổng DVC Quốc gia hoặc Ứng dụng định danh quốc gia đối với các TTHC đã toàn trình và được tích hợp, kết nối với Cổng dịch vụ công của Bộ Tài chính theo quy định về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính/ các Hệ thống thông tin điện tử, hệ thống thông tin giải quyết TTHC của Cục Thuế.

3. Thời hạn giải quyết:

Chậm nhất là 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ khai thuế của người nộp thuế, phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai (bao gồm lần đầu và khi có thay đổi các căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính).

4. Phí, lệ phí: Không có.

5. Yêu cầu, điều kiện thực hiện thủ tục hành chính:

Trường hợp người nộp thuế lựa chọn và gửi hồ sơ đến cơ quan thuế thông qua giao dịch điện tử thì phải tuân thủ đúng, đầy đủ các quy định và điều kiện thực hiện giao dịch điện tử trong lĩnh vực thuế tại Thông tư 19/2021/TT-BTC hướng dẫn giao dịch điện tử trong lĩnh vực thuế.

Hồ sơ khai thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản gồm những gì?

Tại Mục 15 Phần II Thủ tục hành chính ban hành kèm theo Quyết định 216/QĐ-BTC năm 2026 quy định hồ sơ khai thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

- Thành phần hồ sơ gồm:

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản) mẫu số 03/BĐS-TNCN theo Phụ lục I - Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định 373/2025/NĐ-CP và Phụ lục II - Mẫu biểu hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC;

+ Bản sao hộ chiếu đối với trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt Nam;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào Bản sao đó. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về nhà ở thì nộp bản sao hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về nhà ở ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án.

+ Bản sao Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp Bản sao Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về nhà ở. Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về nhà ở từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm Bản sao hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề. Trường hợp ủy quyền bất động sản thì nộp Bản sao Hợp đồng ủy quyền bất động sản.

+ Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp góp vốn bằng bất động sản thì Bản sao Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản được thay bằng bản sao Hợp đồng góp vốn.

+ Bản sao tài liệu xác định đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, đối tượng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, đối tượng tạm thời chưa phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Bộ Tài chính.

Bản sao các giấy tờ trong hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh đối với thuế thu nhập cá nhân của cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp tổ chức, cá nhân nộp bản sao bằng hình thức trực tiếp thì phải xuất trình bản chính để đối chiếu. Trường hợp tổ chức, cá nhân nộp bản sao bằng hình thức điện tử thì phải ký số cam kết chịu trách nhiệm trên hồ sơ. Trường hợp cơ quan thuế đã kết nối liên thông điện tử với cơ quan có liên quan thì hồ sơ khai là Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản).

+ Văn bản ủy quyền khai thuế thay (nếu có).

- Số lượng hồ sơ: 01 (bộ).

Giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng nhà đất

Tranh chấp liên quan đến hợp đồng góp vốn bằng nhà đất là một trong những vấn đề phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng về cả luật doanh nghiệp lẫn luật đất đai. Khi tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất hoặc bất động sản, các tranh chấp phát sinh không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu mà còn liên quan đến nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia.

1. Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng nhà đất

Tranh chấp phát sinh trong hợp đồng góp vốn bằng nhà đất thường gặp những khó khăn do sự giao thoa giữa các quy định của Luật Doanh nghiệp và Luật Đất đai. Tùy theo tính chất và mức độ phức tạp của tranh chấp, các bên có thể lựa chọn một hoặc kết hợp nhiều cách thức giải quyết sau đây:

- Thỏa thuận, thương lượng để rút phần vốn góp bằng nhà đất.

- Khởi kiện tranh chấp tại Tòa án có thẩm quyền.

2. Mỗi phương thức sẽ có những quy trình và cách thức xử lý riêng biệt, chi tiết như sau:

2.1 Thương lượng và thỏa thuận nội bộ

- Đây là phương án ưu tiên hàng đầu nhờ tính linh hoạt và tiết kiệm chi phí. Thông qua thương lượng, các thành viên trong công ty hoặc các bên góp vốn có thể thống nhất về việc rút vốn góp bằng nhà đất hoặc điều chỉnh các điều khoản hợp tác sao cho phù hợp với thực tế và mong muốn của các bên. Quá trình này bao gồm việc định giá lại tài sản góp vốn dựa trên giá thị trường hiện hành, thường thông qua tổ chức thẩm định độc lập để đảm bảo tính khách quan và tránh tranh chấp về sau.

- Việc thỏa thuận giá trị phần vốn góp dựa trên hồ sơ thẩm định bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ hiện trạng và hợp đồng góp vốn ban đầu là bước quan trọng để xác định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Tiếp theo, các thành viên có thể đồng ý để công ty hoặc các thành viên khác mua lại phần vốn góp theo quy định tại Điều 51 Luật Doanh nghiệp 2020 và khoản 2 Điều 132 Luật Doanh nghiệp, với giá được thỏa thuận hoặc do tổ chức thẩm định giá công nhận. Hợp đồng mua lại vốn góp cần được lập thành văn bản, có chữ ký và được công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

- Đối với trường hợp thành viên muốn rút vốn là quyền sử dụng đất, pháp luật đất đai năm 2024 tại Khoản 12 và Khoản 22 Điều 3 cũng như Điều 28 đã quy định cụ thể về việc chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp góp vốn. Bên cạnh đó, theo Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, không có quy định về việc đăng ký biến động khi xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất đã được chuyển sang bên nhận góp vốn. Do vậy, nếu muốn chuyển nhượng lại cho cá nhân, công ty phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành.

- Ngoài ra, việc xin ý kiến chấp thuận của các cơ quan chức năng như Sở Nông nghiệp và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cần thiết để đảm bảo sự hợp pháp trong việc chuyển nhượng và sử dụng đất phù hợp với mục đích kinh doanh của công ty. Các thủ tục chuyển nhượng, bao gồm công chứng hợp đồng, nộp thuế và đăng ký biến động đất đai, phải được thực hiện đầy đủ theo Luật Đất đai 2024.

2.2 Khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền

- Trong trường hợp các bên không thể giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng hay hòa giải, việc khởi kiện là giải pháp bắt buộc nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Theo khoản 4 Điều 30 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tranh chấp góp vốn giữa các thành viên công ty thuộc thẩm quyền của tòa án nhân dân.

- Quy trình khởi kiện bao gồm việc chuẩn bị đơn khởi kiện theo Mẫu 23-DS, kèm theo các chứng cứ liên quan như giấy tờ nhân thân, bằng chứng vi phạm và các tài liệu chứng minh yêu cầu. Sau khi hồ sơ hợp lệ, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí trong vòng 7 ngày theo thông báo của tòa án. Thời hạn xét xử thường là 4 tháng, có thể gia hạn thêm 2 tháng nếu vụ án phức tạp. Bản án sơ thẩm có thể bị kháng cáo trong vòng 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

- Trong quá trình xét xử, tòa án căn cứ vào hợp đồng góp vốn, các chứng cứ và quy định pháp luật để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên. Tòa án cũng có thể yêu cầu giám định giá trị nhà đất để đảm bảo tính chính xác và khách quan trong việc xác định giá trị phần vốn góp tại thời điểm xét xử.

2.3 Các phương thức giải quyết khác

- Ngoài thương lượng và tố tụng, các bên có thể lựa chọn hòa giải thương mại hoặc trọng tài thương mại nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc đồng ý sau khi phát sinh tranh chấp. Hòa giải mang tính linh hoạt, giúp các bên tự nguyện đạt thỏa thuận, trong khi trọng tài thương mại có hiệu lực pháp lý ràng buộc, được quy định tại Luật Trọng tài thương mại 2010 và Nghị định 22/2017/NĐ-CP về hòa giải thương mại.

3. Những vấn đề pháp lý cần lưu ý khi giải quyết tranh chấp góp vốn nhà đất

- Việc góp vốn bằng nhà đất không chỉ đơn thuần là vấn đề nội bộ giữa các thành viên công ty mà còn liên quan mật thiết đến các quy định pháp luật về đất đai và doanh nghiệp. Cần lưu ý các điểm sau:

+ Hợp đồng góp vốn phải ghi rõ các điều khoản minh bạch về tài sản góp vốn, quy trình định giá, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như cơ chế xử lý khi có tranh chấp.

+ Các nghĩa vụ tài chính phát sinh như lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân hoặc doanh nghiệp khi góp vốn, rút vốn hoặc chuyển nhượng phần vốn góp cần được thực hiện đầy đủ.

+ Nếu tài sản góp vốn đã bị công ty thế chấp cho bên thứ ba, việc rút vốn hoặc chuyển nhượng sẽ phức tạp hơn, thường yêu cầu công ty phải giải chấp trước khi thực hiện giao dịch.

+ Giá trị tài sản góp vốn khi rút vốn có thể được xác định lại dựa trên giá trị thị trường hiện hành, nhằm bảo đảm quyền lợi công bằng cho các bên.

Quy định thời hiệu giải quyết tranh chấp trong việc xác định các trường hợp thừa kế có yếu tố nước ngoài.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 663 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 464 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì những tranh chấp dân sự có yếu tố nước ngoài là những tranh chấp dân sự phát sinh từ các quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài. Những tranh chấp này thường liên quan đến một bên chủ thể là người nước ngoài, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc tài sản ở nước ngoài. Như vậy, trong các tranh chấp thừa kế tài sản, các trường hợp thừa kế có yếu tố nước ngoài bao gồm: Người để lại tài sản là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài; người thừa kế tài sản là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài; căn cứ để xác lập, thay đổi, chấm dứt quan hệ thừa kế là theo pháp luật nước ngoài và tài sản thừa kế ở nước ngoài.

Tại khoản 1, khoản 2 Điều 680 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền thừa kế đối với bất động sản phải tuân theo pháp luật của nước mà người để lại di sản thừa kế có quốc tịch trước khi chết hoặc nơi có bất động sản. Theo quy định của pháp luật thì yếu tố nước ngoài chỉ áp dụng để tính thời hiệu thừa kế trong trường hợp người được hưởng thừa kế (giao dịch do người Việt Nam ở nước ngoài tham gia từ trước ngày 01/7/1991) theo hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao tại Công văn số 91/TANDTC-KHXX ngày 28/6/2011 của Tòa án nhân dân tối cao về việc áp dụng Nghị quyết số 1037/2006/NQ-BTVQH11 ngày 27/7/2006 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.

Về thời hiệu khởi kiện về thừa kế tài sản là bất động sản: Tại khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời hiệu khởi kiện về thừa kế như sau: “Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể thừa thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người quản lý di sản đó”. Sau thời hiệu này, người thừa kế không còn quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác.

Xác định mốc giới thửa đất để phục vụ việc xây dựng nhà ở là trách nhiệm của ai.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất phải có trách nhiệm sử dụng đất đúng ranh giới, mốc giới thửa đất. Việc khai thác thông tin đất đai được thực hiện theo Điều 60 Nghị định 101/2024 của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai.

Theo đó, điểm b khoản 6 Điều 60 Nghị định số 101/2024 quy định, cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai ở địa phương là Văn phòng đăng ký đất đai.

Đối với địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai từ hồ sơ địa chính theo phân cấp quản lý hồ sơ địa chính.

Việc thực hiện quản lý hồ sơ địa chính được quy định tại Điều 23 Thông tư số 10/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường). Trong đó, quy định từng trường hợp cụ thể hồ sơ địa chính được lưu ở các cơ quan gồm: Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, UBND xã

Mã định danh điện tử bất động sản là gì?

Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản. (Khoản 5 Điều 3 Nghị định 357/2025/NĐ-CP)

1. Cách tra cứu mã định danh điện tử bất động sản từ 01/3/2026

Theo Điều 33 Nghị định 357/2025/NĐ-CP, để được cấp quyền khai thác thông tin, dữ liệu, cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Nộp yêu cầu

Tổ chức, cá nhân nộp phiếu đề nghị cấp quyền khai thác: Trực tuyến, trực tiếp, qua bưu chính, hệ thống giải quyết thủ tục hành chính của Bộ Xây dựng.

(Phiếu đề nghị cấp quyền khai thác thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được ban hành theo Phụ lục III Kèm theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP)

Bước 2: Cấp quyền

Bộ Xây dựng cấp quyền truy cập thông tin bằng hình thức điện tử hoặc theo mẫu thông báo.

Bước 3: Thanh toán chi phí

Người yêu cầu thanh toán chi phí khai thác thông tin theo quy định.

Lưu ý: Mã định danh bất động sản và thông tin chi tiết liên quan thuộc danh mục dữ liệu thu phí (Theo phụ lục VI ban hành kèm Nghị định 357/2025/NĐ-CP)

Bước 4: Xem xét yêu cầu

Bộ Xây dựng xem xét yêu cầu trong không quá 7 ngày

Bước 5: Thông báo quyết định

Bộ Xây dựng thông báo quyết định, trường hợp từ chối nêu rõ lý do.

2. Hướng dẫn tra cứu thông qua Cổng dịch vụ công

Bước 1: Truy cập vào cổng dịch vụ công quốc gia theo đường link: https://dichvucong.gov.vn/

Bước 2: Đăng nhập vào tài khoản

Bước 3: Tại giao diện chính, nhập “bất động sản” vào khung tìm kiếm

Bước 4: Tìm thủ tục “Đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh” và chọn “nộp trực tuyến”.

Bước 5: Trong trang mới, người dùng chỉ cần chọn tỉnh/thành và cơ quan giải quyết tương ứng, sau đó điền đầy đủ các thông tin cá nhân, dữ liệu cần tra cứu… lựa chọn hình thức nhận kết quả (bản giấy, gửi EMS theo địa chỉ, nhận tại nơi cung cấp, tài khoản truy cập, USB hoặc email), và nộp lệ phí theo quy định (nếu có).

Sau khi tiếp nhận, cơ quan quản lý sẽ xem xét và cấp quyền truy cập thông tin bằng hình thức mà người dùng lựa chọn.

Thời gian xem xét yêu cầu không quá 7 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp từ chối, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo rõ lý do.

3. Quy định về tạo lập và gắn thông tin tài khoản định danh điện tử sản phẩm bất động sản từ 01/03/2026

- Các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản phải có danh tính điện tử, được định danh điện tử tuân thủ theo quy định của pháp luật về định danh và xác thực điện tử.

- Bộ Xây dựng thực hiện quản lý, cấp mật khẩu và cấp quyền sử dụng tài khoản định danh điện tử trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên cơ sở số định danh cá nhân, số định danh tổ chức, mã số các đơn vị hành chính có liên quan do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền tạo lập; thực hiện phân quyền truy cập, kết nối, chia sẻ dữ liệu, bảo đảm đúng mục đích, phạm vi và thẩm quyền quản lý nhà nước cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân bao gồm:

+ Các bộ, ngành có liên quan;

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

+ Các tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác thông tin, dữ liệu chuyên ngành, chi tiết về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi toàn quốc.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện gắn thông tin tài khoản định danh điện tử phục vụ kết nối, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cho các cơ quan, tổ chức trên địa bàn gồm:

+ Các sở, ngành, phường, xã trên địa bàn có liên quan;

+ Chủ đầu tư các dự án bất động sản, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản trên địa bàn;

+ Việc gắn thông tin tài khoản định danh điện tử cho chủ đầu tư các dự án bất động sản trên địa bàn được thực hiện ngay sau khi dự án bất động sản được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ban hành Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản.

(Điều 13 Nghị định 357/2025/NĐ-CP).

Cách xác định hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất

Nghị định 50/2026/NĐ-CP ngày 31.1.2026 quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Căn cứ khoản 5 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định như sau:

5. Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

a) Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều này là hạn mức giao đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định theo quy định của pháp luật về đất đai được áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hạn mức này được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật thì được tính là 1 đối tượng sử dụng đất để được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều này.

b) Trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng đất của 1 thửa đất thì diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định như sau:

b1) Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân thì việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất theo hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất một lần theo quy định tại Nghị định này.

b2) Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng đất của 1 thửa đất mà không thực hiện hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất thì việc xác định diện tích theo hạn mức giao đất ở được tính theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện của những người có chung quyền sử dụng đất.

c) Hạn mức giao đất ở tại địa phương đối với hộ gia đình khi tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này được tính theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.

3. Việc tính tiền sử dụng phải nộp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều này thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.

4. Việc thu, nộp, kiểm tra, quản lý số tiền sử dụng đất tính theo quy định tại Nghị định này thực hiện theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025/NĐ-CP), quy định tại Nghị định này và pháp luật về quản lý thuế.

Khi nào được cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ?

1. Theo khoản 1 Điều 38 của Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, việc cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

- Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước 01/8/2024 sang mẫu mới.

- Giấy chứng nhận đã cấp bị rách, ố, nhòe, hư hỏng.

- Giấy chứng nhận cấp chung cho nhiều thửa đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển sang cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu.

- Nhiều thửa đất cấp chung 01 Giấy chứng nhận mà có 01 hoặc một số thửa đất thuộc một trong các trường hợp bị thu hồi Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 152 Luật Đất đai 2024.

- Mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp tại thời điểm cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất được quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024.

- Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận không chính xác so với vị trí thực tế đất sử dụng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận cũ.

- Đất là tài sản chung vợ chồng nhưng Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ/chồng, nay 02 bên có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận ghi tên cả 02 vợ chồng.

- Sổ ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

- Thay đổi địa chỉ của thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận.

- Thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu thửa đất do đo đạc, lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính nhưng ranh giới thửa đất thì không thay đổi.

2. Thời gian cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ

Căn cứ khoản 3, khoản 5 Điều 2 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận như sau:

- Không quá 05 ngày với các trường hợp:

+ Giấy chứng nhận đã cấp bị rách, ố, nhòe, hư hỏng.

+ Giấy chứng nhận cấp chung cho nhiều thửa đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển sang cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu.

+ Nhiều thửa đất cấp chung 01 Giấy chứng nhận mà có 01 hoặc một số thửa đất thuộc một trong các trường hợp bị thu hồi Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 152 Luật Đất đai 2024.

+ Mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp tại thời điểm cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất được quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024.

+ Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận không chính xác so với vị trí thực tế đất sử dụng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận cũ.

+ Đất là tài sản chung vợ chồng nhưng Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ/chồng, nay 02 bên có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận ghi tên cả 02 vợ chồng.

+ Sổ ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

- Không quá 10 ngày với trường hợp: Thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu thửa đất do đo đạc, lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính nhưng ranh giới thửa đất thì không thay đổi.

Khi nào được quyền kê biên nhà ở đang tranh chấp?

Căn cứ theo quy định tại điều 75 Luật Thi hành án dân sự 2008 được sửa đổi bởi khoản 32 Điều 1 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi 2014 Giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án

- Trường hợp tài sản của người phải thi hành án bị cưỡng chế để thi hành án mà có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp về quyền của họ được khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì việc xử lý tài sản được thực hiện theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp không khởi kiện tại Tòa án hoặc không đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì Chấp hành viên xử lý tài sản để thi hành án theo quy định của Luật này.Việc kê biên nhà đất thường diễn ra khi người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà đất không thực hiện nghĩa vụ thi hành án theo bản án, quyết định của Tòa án. Cụ thể, kê biên có thể xảy ra sau khi đã hết thời hạn tự nguyện thi hành án (thường là 15 ngày kể từ ngày bản án có hiệu lực) mà người phải thi hành án không thực hiện nghĩa vụ. Ngoài ra, kê biên cũng có thể được áp dụng nếu có dấu hiệu người phải thi hành án có ý định tẩu tán tài sản để trốn tránh nghĩa vụ.

Quy hoạch phải công khai, minh bạch

Theo Điều 75 Luật đất đai 2024 quy định phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

"1. Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

2. Kế hoạch sử dụng đất quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.

3. Trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau:

a) Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

c) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã; Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm công bố công khai đến người dân, người sử dụng đất tại địa bàn xã.

4. Thời điểm, thời hạn phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định sau đây:

a) Chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai;

b) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công khai trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

5. Tài liệu công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao gồm:

a) Văn bản phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

b) Báo cáo thuyết minh về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt;

c) Bản đồ về quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt."

Giảm thời hạn niêm yết công khai phương án bồi thường khi thu hồi đất còn 10 ngày

Căn cứ theo điểm b khoản 9 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 Quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

9. Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định trong Luật Đất đai, các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và quy định sau đây:

b) Thời hạn niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi, đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp xã là 10 ngày. Thời hạn tổ chức đối thoại trong trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là không quá 30 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 87. Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

3. Việc lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

a) Đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi trong thời hạn 30 ngày. Ngay sau khi hết thời hạn niêm yết công khai, tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi. Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản không tham gia họp trực tiếp có lý do chính đáng thì gửi ý kiến bằng văn bản.

Như vậy, từ ngày 11/12/2025, sẽ giảm thời hạn niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi, đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp xã còn 10 ngày (trước đây 30 ngày).

Phân biệt giữa chuyển nhượng và chuyển quyền

- Chuyển nhượng thường là việc "đứt đoạn" quyền sở hữu (bán đứt).

- Chuyển quyền thường là việc giao một hoặc một số quyền cụ thể (như quyền sử dụng, quyền khai thác) trong một thời hạn nhất định mà không làm mất đi quyền sở hữu gốc.

1. Trong lĩnh vực Đất đai (Bất động sản)

Trong lĩnh vực này, người dân sở hữu "Quyền sử dụng đất" chứ không sở hữu đất đai (thuộc sở hữu toàn dân).

1.1. Về mặt pháp lý

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Bán đất): Là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên (Sổ đỏ/Sổ hồng), bên bán chấm dứt hoàn toàn quyền đối với thửa đất đó, bên mua trở thành chủ sử dụng đất mới.

- Chuyển quyền sử dụng đất: Đây thực chất là một khái niệm bao hàm (thuật ngữ chung). Theo Luật Đất đai, chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Nếu ý bạn là "Cho thuê/Cho thuê lại quyền sử dụng đất" (một dạng chuyển quyền khai thác có thời hạn). Bên sở hữu vẫn đứng tên trên Sổ đỏ, bên thuê chỉ có quyền sử dụng trong thời gian thuê và phải trả lại đất khi hết hạn.

1.2 Về mặt Thuế và Chi phí

- Khi chuyển nhượng:

+ Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Thường là 2% trên giá trị chuyển nhượng (hoặc theo khung giá nhà nước nếu giá trị khai báo thấp hơn).

+ Lệ phí trước bạ: 0,5% (do bên mua nộp, trừ khi có thỏa thuận khác).

+ Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp đổi phôi sổ mới.

- Khi cho thuê/cho thuê lại (chuyển quyền sử dụng có thời hạn):

+ Nếu là cá nhân cho thuê doanh thu > 100 triệu đồng/năm: Doanh thu chịu thuế gồm 5% Thuế TNCN + 5% Thuế GTGT (Tổng cộng 10%).

+ Không phát sinh lệ phí trước bạ vì không sang tên chủ sở hữu.

2. Trong lĩnh vực Sở hữu trí tuệ (SHTT)

2.1 Về mặt pháp lý

- Chuyển nhượng quyền SHTT (Assignment): Là việc chủ sở hữu quyền SHTT chuyển giao quyền sở hữu của mình cho tổ chức, cá nhân khác. Sau khi chuyển nhượng, chủ cũ mất hoàn toàn quyền sở hữu đối với nhãn hiệu, sáng chế, hay quyền tác giả đó.

- Chuyển quyền sử dụng đối tượng SHTT (Licensing): Là việc chủ sở hữu cho phép tổ chức, cá nhân khác sử dụng đối tượng SHTT trong phạm vi và thời hạn nhất định (thường gọi là Li-xăng). Chủ sở hữu gốc vẫn nắm quyền sở hữu tối cao và có thể cho nhiều bên khác thuê cùng lúc (nếu là li-xăng không độc quyền).

2.2 Về mặt Thuế và Chi phí

- Khi Chuyển nhượng (Bán đứt):

+ Đối với cá nhân: Chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền SHTT là 5% cho phần thu nhập vượt quá 10 triệu đồng theo từng hợp đồng.

+ Đối với doanh nghiệp: Tính vào doanh thu để tính Thuế TNDN (20%). Thuế GTGT đối với chuyển nhượng quyền SHTT (như quyền tác giả, sáng chế) thường thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.

- Khi Chuyển quyền sử dụng (Li-xăng/Cho thuê):

+ Thuế nhà thầu (nếu thuê từ nước ngoài): Nếu doanh nghiệp Việt Nam mua quyền sử dụng từ nước ngoài, phải khấu trừ thuế nhà thầu (thường là 10% thuế TNDN hoặc 5% thuế TNCN tùy bản chất dòng tiền bản quyền - Royalty).

+ Thuế GTGT: Việc chuyển quyền sử dụng phần mềm, chuyển giao công nghệ, quyền sở hữu trí tuệ đa phần thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT hoặc được ưu đãi tùy loại hình cụ thể.

3. Trong lĩnh vực Doanh nghiệp

3.1 Về mặt pháp lý

- Chuyển nhượng vốn góp / cổ phần: Là việc thành viên công ty TNHH hoặc cổ đông công ty cổ phần bán lại một phần hoặc toàn bộ phần vốn/cổ phần của mình cho người khác. Người mua sẽ thế chỗ người bán để trở thành thành viên/cổ đông mới của công ty.

- Chuyển quyền (Ủy quyền cổ đông / Ủy quyền biểu quyết): Thành viên/Cổ đông không bán vốn, họ vẫn là chủ sở hữu số vốn đó nhưng làm văn bản ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện các quyền của cổ đông (như quyền biểu quyết tại Đại hội đồng cổ đông, quyền nhận cổ tức...).

3.2 Về mặt Thuế

- Khi Chuyển nhượng:

+ Chuyển nhượng cổ phần (Công ty cổ phần): Thuế TNCN tính trên từng lần chuyển nhượng là 0,1% trên giá trị chuyển nhượng (bất kể lãi hay lỗ). Đối với tổ chức là 20% trên phần thu nhập chịu thuế (giá bán - giá mua).

+ Chuyển nhượng phần vốn góp (Công ty TNHH): Thuế TNCN là 20% tính trên lợi nhuận (Giá bán - Giá mua - Chi phí liên quan). Nếu không có lãi thì không phải nộp thuế TNCN. Đối với tổ chức cũng áp dụng mức 20% trên lợi nhuận.

- Khi Ủy quyền (Chuyển quyền biểu quyết/quản lý):

+ Không phát sinh thu nhập từ việc mua bán nên không phát sinh thuế TNCN hay TNDN về chuyển nhượng vốn.

+ Nếu việc ủy quyền này có phát sinh thù lao (trả lương/phí cho người được ủy quyền) thì người nhận thù lao phải nộp thuế TNCN theo biểu thuế lũy tiến từng phần (tiền lương, tiền công).

Mốc thời gian chuyển nhượng nhà đất

1. Sang tên sổ đỏ trong thời hạn 30 ngày

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là chuyển nhượng nhà đất) thì phải thực hiện đăng ký biến động (đăng ký sang tên).

Việc sang tên phải thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Có nghĩa là, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất, nếu người mua không thực hiện việc đăng ký biến động (hay còn gọi là sang tên Sổ đỏ) thì sẽ bị phạt từ 02 - 03 triệu đồng (Căn cứ pháp lý: khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP)

2. Nộp thuế thu nhập cá nhân trong thời hạn 10 ngày

Căn cứ khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau:

Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán: Thời hạn nộp chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thay bên bán: Thời hạn nộp chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên (nghĩa là nộp ngay lúc làm thủ tục sang tên).

Thời hạn nộp thuế: Là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế

Hiện nay, đối với trường hợp chậm nộp hồ sơ khai thuế, người sử dụng đất sẽ bị phạt hành chính lên đến 25 triệu đồng. Theo đó, Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định:

- Chậm nộp quá hạn từ 01 - 05 ngày, có tình tiết giảm nhẹ: Phạt cảnh cáo

- Chậm nộp quá hạn từ 01 - 30 ngày: Phạt từ 02 - 05 triệu đồng

- Chậm nộp quá hạn từ 31 - 60 ngày: Phạt từ 05 - 08 triệu đồng

- Chậm nộp quá hạn từ 61 - 90 ngày; Chậm nộp quá 91 ngày nhưng không phát sinh thuế nộp; Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp: Phạt từ 08 - 15 triệu đồng.

- Chậm nộp quá thời hạn 90 ngày: Phạt từ 15 - 25 triệu đồng

 Như vậy, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất, người dân bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên và nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân trong thời gian 10 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.

3. Nộp lệ phí trước bạ trong thời hạn 30 ngày

Theo khoản 2 Điều 10, khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định thời hạn khai, nộp lệ phí trước bạ như sau:

- Người dân nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời hạn nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền (bao gồm cả trường hợp thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông hoặc nộp trực tiếp tại cơ quan thuế).

- Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.

---- Việc đăng ký biến động và nộp thuế là bắt buộc bởi người sử dụng đất buộc phải hoàn thành xong 02 việc trên thì mới được Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả Giấy chứng nhận.

Chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh bds

Ngày 05/3/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh, Nghị định có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành. Thông tư số 18/2026/TT-BTC ngày 05/3/2026 quy định về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

1. Hộ, cá nhân cho thuê bất động sản phải nộp những loại thuế nào?

- Trường hợp hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

- Trường hợp hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở lên thì thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng theo cách tính sau:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu x 5%

Số thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu – 500 triệu đồng) x 5%

Lưu ý:

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng. (Căn cứ Khoản 4 Điều 4 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP)

2. Đối tượng thực hiện kê khai?

- Hộ, cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế.

- Tổ chức thuê bất động sản của cá nhân thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong trường hợp hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay.

Lưu ý: Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế;

3. Hồ sơ khai thuế

- Hộ, cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế: Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BĐS và Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC.

- Tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản: Tờ khai Mẫu số 01/TCKT và Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS ban hành kèm theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC

4. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

4.1 Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế.

Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế;

4.2 Trường hợp tổ chức thuê bất động sản thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản. (Căn cứ Khoản 3 Điều 8 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP)

5. Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

- Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

- Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay. Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê;

6. Lưu ý

Đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước thời điểm ngày 01/01/2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân thì được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng, mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trường hợp mức doanh thu còn lại trên 500 triệu đồng thì thực hiện nộp thuế theo quy định và được xử lý tiền thuế đã nộp.

HKD, CNKD thực hiện khai điều chỉnh theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC theo doanh thu thực tế phát sinh trong năm 2025 và khai doanh thu năm 2026 theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định như thế nào?

Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023,

“…Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.…”.  Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 58 cũng quy định: “…Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.…”

Như vậy, có thể hiểu rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư không được ấn định chung cho tất cả các công trình, mà phụ thuộc vào tuổi thọ thiết kế, chất lượng thi công và quá trình bảo trì thực tế. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc có nguy cơ mất an toàn, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chỉ đạo kiểm định và công bố kết quả theo quy định pháp luật, nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân.

2. Khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư thì xử lý ra sao?

- Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc xuống cấp, có nguy cơ sập đổ, pháp luật quy định rõ quy trình kiểm định và xử lý để đảm bảo an toàn cho cư dân. Cụ thể, theo khoản 3 Điều 58 Luật Nhà ở 2023:

“…Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật này.…”

- Sau khi có kết luận kiểm định, nếu công trình vẫn còn an toàn, cư dân có thể tiếp tục sử dụng đến khi có dấu hiệu xuống cấp. Ngược lại, nếu công trình không còn bảo đảm an toàn, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và tổ chức di dời, phá dỡ, tái thiết hoặc bố trí tái định cư cho các hộ dân theo quy định.

3. Hết thời hạn sử dụng nhà chung cư thì người dân có bị mất nhà không?

Nhiều người lo ngại rằng khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, họ sẽ bị mất quyền sở hữu căn hộ đã mua. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Nhà ở 2023, người dân không bị mất nhà, mà chỉ chấm dứt quyền sử dụng đối với công trình đã xuống cấp để đảm bảo an toàn tính mạng và được bố trí chỗ ở mới hoặc nhận bồi thường tái định cư. Cụ thể, sau khi kiểm định nhà chung cư nếu kết luận công trình hư hỏng, nguy hiểm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ công bố hết thời hạn sử dụng, đồng thời tổ chức phá dỡ và xây dựng lại nhà chung cư mới. Khi đó, chủ sở hữu được quyền tham gia tái thiết, được bố trí căn hộ mới tương ứng hoặc nhận bồi thường bằng tiền hoặc đất theo thỏa thuận và quy định của pháp luật.

Thủ tục yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai

Nghị quyết số 66.19/2026/NQ-CP đã bãi bỏ thủ tục hành chính về cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai quy định tại điểm i, khoản 1, Điều 223 Luật Đất đai 2024; phần VI, Phụ lục I Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, đồng thời không còn áp dụng Mẫu số 14 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Thay vào đó, việc yêu cầu cung cấp thông tin được thực hiện theo Mẫu số 1A và Mẫu số 1B ban hành kèm theo Nghị định số 13/2018/NĐ-CP theo quy định của pháp luật về tiếp cận thông tin. Do đó, trình tự thủ tục yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai cũng thay đổi như sau:

1. Hình thức và hồ sơ yêu cầu

1.1 Hình thức yêu cầu:

- Người yêu cầu gửi Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin trực tiếp tại trụ sở cơ quan nhà nước nơi quản lý thông tin, hoặc gửi qua mạng điện tử, dịch vụ bưu chính, fax.

- Mẫu phiếu yêu cầu: Mẫu số 1a; tổ chức, đoàn thể, doanh nghiệp sử dụng Mẫu số 1b được ban hành kèm theo Nghị định 13/2018/NĐ-CP.

1.2 Nội dung phiếu yêu cầu:

- Thể hiện rõ họ tên, địa chỉ, số định danh cá nhân/hộ chiếu; tên văn bản, hồ sơ, tài liệu đất đai cần cung cấp; mục đích và hình thức nhận thông tin.

2. Tiếp nhận và xử lý yêu cầu

2.1 Tiếp nhận:

- Cơ quan nhà nước quản lý thông tin có trách nhiệm tiếp nhận yêu cầu và vào Sổ theo dõi cung cấp thông tin theo yêu cầu. Đối với yêu cầu hợp lệ, cơ quan sẽ gửi Phiếu tiếp nhận yêu cầu (Mẫu số 2) cho người yêu cầu.

2.2 Thông báo giải quyết:

- Cơ quan nhà nước gửi Phiếu giải quyết yêu cầu (Mẫu số 3) để thông báo về thời hạn, địa điểm, hình thức cung cấp thông tin và các khoản chi phí thực tế phát sinh (nếu có).

- Trường hợp bị từ chối: Nếu thông tin thuộc bí mật nhà nước hoặc không thuộc trách nhiệm cung cấp, cơ quan phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do theo Mẫu số 5.

3. Thời hạn giải quyết

- Thời hạn được phân loại dựa trên tính chất của thông tin dữ liệu đất đai:

+ Thông tin đơn giản có sẵn: Cung cấp ngay nếu yêu cầu trực tiếp tại trụ sở. Chậm nhất là 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu hợp lệ nếu yêu cầu qua mạng, bưu chính.

+ Thông tin phức tạp: Chậm nhất là 10 ngày làm việc nếu yêu cầu trực tiếp. Chậm nhất là 15 ngày làm việc nếu yêu cầu qua mạng, bưu chính.

- Trường hợp cần thêm thời gian để xem xét, tìm kiếm, cơ quan có thể gia hạn nhưng không quá thời hạn ban đầu (10 hoặc 15 ngày) và phải thông báo bằng văn bản.

4. Chi phí cung cấp dữ liệu đất đai

- Người yêu cầu phải trả phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai theo biểu mức thu tại Thông tư 56/2024/TT-BTC. Một số mức phí tiêu biểu:

+ Thông tin thửa đất (đầy đủ): 45.000 đồng/thửa.

+ Bản đồ địa chính: Từ 150.000 đến 1.000.000 đồng/mảnh tùy tỉ lệ.

+ Hồ sơ đăng ký đất đai (scan): 8.200 đồng/trang (từ trang thứ 6 là 900 đồng/trang).

- Người yêu cầu phải trả chi phí thực tế để in, sao, chụp, gửi thông tin và các khoản phí theo quy định trước khi được cung cấp dữ liệu.

5. Hình thức nhận thông tin

- Dữ liệu đất đai có thể được cung cấp qua các hình thức:

+ Trực tiếp đọc, xem, ghi chép, sao chép, chụp tài liệu tại trụ sở cơ quan.

+ Nhận bản sao, bản chụp qua mạng điện tử (email, tập tin đính kèm, mã truy cập).

+ Nhận bản sao, bản chụp qua dịch vụ bưu chính, fax.