Hồ sơ nhà đất

Xác định mốc giới thửa đất để phục vụ việc xây dựng nhà ở là trách nhiệm của ai.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất phải có trách nhiệm sử dụng đất đúng ranh giới, mốc giới thửa đất. Việc khai thác thông tin đất đai được thực hiện theo Điều 60 Nghị định 101/2024 của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai.

Theo đó, điểm b khoản 6 Điều 60 Nghị định số 101/2024 quy định, cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai ở địa phương là Văn phòng đăng ký đất đai.

Đối với địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai từ hồ sơ địa chính theo phân cấp quản lý hồ sơ địa chính.

Việc thực hiện quản lý hồ sơ địa chính được quy định tại Điều 23 Thông tư số 10/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường). Trong đó, quy định từng trường hợp cụ thể hồ sơ địa chính được lưu ở các cơ quan gồm: Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, UBND xã

Mã định danh điện tử bất động sản là gì?

Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản. (Khoản 5 Điều 3 Nghị định 357/2025/NĐ-CP)

1. Cách tra cứu mã định danh điện tử bất động sản từ 01/3/2026

Theo Điều 33 Nghị định 357/2025/NĐ-CP, để được cấp quyền khai thác thông tin, dữ liệu, cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Nộp yêu cầu

Tổ chức, cá nhân nộp phiếu đề nghị cấp quyền khai thác: Trực tuyến, trực tiếp, qua bưu chính, hệ thống giải quyết thủ tục hành chính của Bộ Xây dựng.

(Phiếu đề nghị cấp quyền khai thác thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được ban hành theo Phụ lục III Kèm theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP)

Bước 2: Cấp quyền

Bộ Xây dựng cấp quyền truy cập thông tin bằng hình thức điện tử hoặc theo mẫu thông báo.

Bước 3: Thanh toán chi phí

Người yêu cầu thanh toán chi phí khai thác thông tin theo quy định.

Lưu ý: Mã định danh bất động sản và thông tin chi tiết liên quan thuộc danh mục dữ liệu thu phí (Theo phụ lục VI ban hành kèm Nghị định 357/2025/NĐ-CP)

Bước 4: Xem xét yêu cầu

Bộ Xây dựng xem xét yêu cầu trong không quá 7 ngày

Bước 5: Thông báo quyết định

Bộ Xây dựng thông báo quyết định, trường hợp từ chối nêu rõ lý do.

2. Hướng dẫn tra cứu thông qua Cổng dịch vụ công

Bước 1: Truy cập vào cổng dịch vụ công quốc gia theo đường link: https://dichvucong.gov.vn/

Bước 2: Đăng nhập vào tài khoản

Bước 3: Tại giao diện chính, nhập “bất động sản” vào khung tìm kiếm

Bước 4: Tìm thủ tục “Đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh” và chọn “nộp trực tuyến”.

Bước 5: Trong trang mới, người dùng chỉ cần chọn tỉnh/thành và cơ quan giải quyết tương ứng, sau đó điền đầy đủ các thông tin cá nhân, dữ liệu cần tra cứu… lựa chọn hình thức nhận kết quả (bản giấy, gửi EMS theo địa chỉ, nhận tại nơi cung cấp, tài khoản truy cập, USB hoặc email), và nộp lệ phí theo quy định (nếu có).

Sau khi tiếp nhận, cơ quan quản lý sẽ xem xét và cấp quyền truy cập thông tin bằng hình thức mà người dùng lựa chọn.

Thời gian xem xét yêu cầu không quá 7 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp từ chối, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo rõ lý do.

3. Quy định về tạo lập và gắn thông tin tài khoản định danh điện tử sản phẩm bất động sản từ 01/03/2026

- Các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản phải có danh tính điện tử, được định danh điện tử tuân thủ theo quy định của pháp luật về định danh và xác thực điện tử.

- Bộ Xây dựng thực hiện quản lý, cấp mật khẩu và cấp quyền sử dụng tài khoản định danh điện tử trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên cơ sở số định danh cá nhân, số định danh tổ chức, mã số các đơn vị hành chính có liên quan do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền tạo lập; thực hiện phân quyền truy cập, kết nối, chia sẻ dữ liệu, bảo đảm đúng mục đích, phạm vi và thẩm quyền quản lý nhà nước cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân bao gồm:

+ Các bộ, ngành có liên quan;

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

+ Các tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác thông tin, dữ liệu chuyên ngành, chi tiết về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi toàn quốc.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện gắn thông tin tài khoản định danh điện tử phục vụ kết nối, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cho các cơ quan, tổ chức trên địa bàn gồm:

+ Các sở, ngành, phường, xã trên địa bàn có liên quan;

+ Chủ đầu tư các dự án bất động sản, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản trên địa bàn;

+ Việc gắn thông tin tài khoản định danh điện tử cho chủ đầu tư các dự án bất động sản trên địa bàn được thực hiện ngay sau khi dự án bất động sản được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ban hành Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản.

(Điều 13 Nghị định 357/2025/NĐ-CP).

Cách xác định hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất

Nghị định 50/2026/NĐ-CP ngày 31.1.2026 quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Căn cứ khoản 5 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định như sau:

5. Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

a) Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều này là hạn mức giao đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định theo quy định của pháp luật về đất đai được áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hạn mức này được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật thì được tính là 1 đối tượng sử dụng đất để được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều này.

b) Trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng đất của 1 thửa đất thì diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định như sau:

b1) Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân thì việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất theo hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất một lần theo quy định tại Nghị định này.

b2) Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng đất của 1 thửa đất mà không thực hiện hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất thì việc xác định diện tích theo hạn mức giao đất ở được tính theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện của những người có chung quyền sử dụng đất.

c) Hạn mức giao đất ở tại địa phương đối với hộ gia đình khi tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này được tính theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.

3. Việc tính tiền sử dụng phải nộp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều này thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.

4. Việc thu, nộp, kiểm tra, quản lý số tiền sử dụng đất tính theo quy định tại Nghị định này thực hiện theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025/NĐ-CP), quy định tại Nghị định này và pháp luật về quản lý thuế.

Khi nào được cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ?

1. Theo khoản 1 Điều 38 của Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, việc cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

- Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước 01/8/2024 sang mẫu mới.

- Giấy chứng nhận đã cấp bị rách, ố, nhòe, hư hỏng.

- Giấy chứng nhận cấp chung cho nhiều thửa đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển sang cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu.

- Nhiều thửa đất cấp chung 01 Giấy chứng nhận mà có 01 hoặc một số thửa đất thuộc một trong các trường hợp bị thu hồi Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 152 Luật Đất đai 2024.

- Mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp tại thời điểm cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất được quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024.

- Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận không chính xác so với vị trí thực tế đất sử dụng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận cũ.

- Đất là tài sản chung vợ chồng nhưng Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ/chồng, nay 02 bên có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận ghi tên cả 02 vợ chồng.

- Sổ ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

- Thay đổi địa chỉ của thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận.

- Thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu thửa đất do đo đạc, lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính nhưng ranh giới thửa đất thì không thay đổi.

2. Thời gian cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ

Căn cứ khoản 3, khoản 5 Điều 2 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận như sau:

- Không quá 05 ngày với các trường hợp:

+ Giấy chứng nhận đã cấp bị rách, ố, nhòe, hư hỏng.

+ Giấy chứng nhận cấp chung cho nhiều thửa đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển sang cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu.

+ Nhiều thửa đất cấp chung 01 Giấy chứng nhận mà có 01 hoặc một số thửa đất thuộc một trong các trường hợp bị thu hồi Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 152 Luật Đất đai 2024.

+ Mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp tại thời điểm cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất được quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024.

+ Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận không chính xác so với vị trí thực tế đất sử dụng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận cũ.

+ Đất là tài sản chung vợ chồng nhưng Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ/chồng, nay 02 bên có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận ghi tên cả 02 vợ chồng.

+ Sổ ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

- Không quá 10 ngày với trường hợp: Thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu thửa đất do đo đạc, lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính nhưng ranh giới thửa đất thì không thay đổi.

Khi nào được quyền kê biên nhà ở đang tranh chấp?

Căn cứ theo quy định tại điều 75 Luật Thi hành án dân sự 2008 được sửa đổi bởi khoản 32 Điều 1 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi 2014 Giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án

- Trường hợp tài sản của người phải thi hành án bị cưỡng chế để thi hành án mà có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp về quyền của họ được khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì việc xử lý tài sản được thực hiện theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp không khởi kiện tại Tòa án hoặc không đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì Chấp hành viên xử lý tài sản để thi hành án theo quy định của Luật này.Việc kê biên nhà đất thường diễn ra khi người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà đất không thực hiện nghĩa vụ thi hành án theo bản án, quyết định của Tòa án. Cụ thể, kê biên có thể xảy ra sau khi đã hết thời hạn tự nguyện thi hành án (thường là 15 ngày kể từ ngày bản án có hiệu lực) mà người phải thi hành án không thực hiện nghĩa vụ. Ngoài ra, kê biên cũng có thể được áp dụng nếu có dấu hiệu người phải thi hành án có ý định tẩu tán tài sản để trốn tránh nghĩa vụ.

Page updated

Google Sites

Report abuse